IVA en la compraventa y el alquiler de inmuebles en España: cuándo se paga y cuánto

En España, comprar una vivienda nueva a su promotor lleva un 10 % de IVA; comprar una de segunda mano no lleva IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad y en 2026 va del 6 % al 13 %. Los locales, oficinas, naves y solares pagan el 21 %. Esta guía explica qué impuesto toca en cada operación, con las cuentas en euros, y los cambios del Real Decreto-ley 29/2026, que el Congreso aún tiene que convalidar.

Qué impuesto paga cada operación

El IVA solo grava a empresas y profesionales que venden dentro de su actividad. Por eso, cuando un particular vende su piso no hay IVA. Y cuando lo vende un promotor, depende de si es la primera entrega del inmueble o no ¹.

En una compra con IVA, el impuesto se suma al precio. Una vivienda nueva de 250.000 € cuesta 275.000 € con el IVA, más el AJD de la escritura. El AJD se calcula sobre el valor declarado del inmueble en la escritura, que es el precio sin IVA (y nunca por debajo de su valor de referencia del Catastro): en ese ejemplo, sobre 250.000 €, no sobre 275.000 € ⁵. Para ver cuánto pedir de hipoteca y qué cuota sale con esa cifra, puedes usar la calculadora de hipotecas: ten en cuenta que los bancos suelen financiar solo una parte del precio, y los impuestos se pagan con ahorros. Cuánto ahorrar, qué hipoteca elegir y los demás gastos de la operación están en la guía para comprar casa.

Vivienda nueva: el 10 % y sus detalles

La ley aplica el tipo reducido del 10 % a «los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente» ¹. De ahí salen tres reglas prácticas:

• Garajes: hasta dos, al 10 %, si están en el mismo edificio y se compran con la vivienda. La tercera plaza, o una plaza comprada meses después, va al 21 %.
• Trasteros y anexos: igual, al 10 % si van con la vivienda.
• Locales: un local comercial va siempre al 21 %, aunque se compre en la misma escritura que el piso.

Cuándo una vivienda deja de ser «nueva»

Es primera entrega la que hace el promotor cuando termina la obra. Pero si el promotor ha usado o alquilado la vivienda dos años o más sin interrupción, su venta posterior ya cuenta como segunda entrega (exenta de IVA, con ITP), salvo que la compre el mismo inquilino que la usó durante ese tiempo ¹. Esto pasa a menudo con promociones que no se vendieron y se alquilaron: pregunta al promotor qué impuesto toca antes de firmar las arras.

Vivienda protegida: el 4 %

Pagan el 4 % las viviendas calificadas como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública cuando las vende su promotor, con hasta dos garajes y los anexos del mismo edificio, y el alquiler con opción de compra de esas viviendas ¹. Una vivienda de este tipo de 150.000 € paga 6.000 € de IVA, frente a 15.000 € si tributara al 10 %. Las viviendas protegidas de régimen general (o de precio limitado) siguen al 10 %, salvo el cambio del Real Decreto-ley 29/2026 que se explica más abajo.

Autopromoción: construir tu propia casa

Si compras un solar y contratas tú la obra, eres el promotor. La ley aplica el 10 % a las obras «consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista» para construir o rehabilitar viviendas ¹. El solar, en cambio, va al 21 % si lo vende una empresa, o paga ITP si lo vende un particular.

Reformas en tu vivienda

Las obras de renovación o reparación de una vivienda pueden ir al 10 % si las encarga un particular para su uso, la vivienda tiene más de dos años y los materiales que aporta el reformista no pasan del 40 % del precio ¹. Si no se cumplen esas condiciones, la factura va al 21 %.

Vivienda de segunda mano: ITP en lugar de IVA

La segunda y posteriores ventas de un edificio están exentas de IVA ¹. En su lugar, el comprador paga el ITP, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. Si una comunidad no aprobara el suyo, el tipo estatal sería del 6 % ⁵, pero todas las de régimen común tienen tipo propio. El resumen de Hacienda para 2026 es este ⁶:

El País Vasco y Navarra tienen sus propias normas forales. Casi todas las comunidades tienen además tipos rebajados para vivienda habitual de jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o rentas bajas: mira la web tributaria de la tuya antes de calcular.

En una compra de segunda mano no hay AJD por la compraventa. El AJD de la escritura de hipoteca, si la hay, lo paga el banco: la ley lo considera sujeto pasivo ⁵.

Las barras comparan los impuestos de una misma vivienda de 250.000 €. Nueva, se pagan 26.875 € en Madrid (25.000 € de IVA y 1.875 € de AJD) y 28.750 € en Galicia (25.000 € de IVA y 3.750 € de AJD). Usada, se pagan 15.000 € en Madrid, 17.500 € en Andalucía, 20.000 € en Galicia y 22.500 € en la Comunitat Valenciana. La vivienda nueva casi siempre paga más impuestos, pero la diferencia depende mucho de la comunidad.

Renuncia a la exención: cuando una empresa prefiere pagar IVA

Entre empresas, la venta de un inmueble de segunda mano o de un terreno rústico puede tributar por IVA en lugar de ITP. Lo permite el artículo 20.Dos de la ley: el vendedor renuncia a la exención si el comprador es empresario o profesional y tiene derecho a deducir, total o parcialmente, el IVA de esa compra ¹.

¿Por qué interesa? Porque el ITP es un coste que no se recupera, mientras que el IVA sí se deduce. Además, en estos casos el IVA lo declara el comprador y no el vendedor (es la «inversión del sujeto pasivo» del artículo 84.Uno.2.º e): el comprador lo apunta como IVA que debe y, a la vez, como IVA que deduce, así que no adelanta dinero ¹.

Si inviertes en inmuebles a través de una sociedad, este punto pesa en la decisión. Puedes comparar el coste de operar como persona física o con sociedad en la calculadora de autónomo frente a sociedad limitada, y pedir a una asesoría que haga los números de la operación concreta.

Alquileres: cuáles llevan IVA y retención

El alquiler de viviendas está exento, y la exención llega a los garajes, anexos y muebles que se alquilan junto con la vivienda. No llega, entre otros casos, a los pisos con servicios propios de la hostelería ni a los alquileres a una empresa para que los subarriende ¹.

El alquiler de un local lleva IVA del 21 % y, si el inquilino es empresario o profesional, debe retener el 19 % de la renta ⁷.

Para saber cuánto te queda de verdad de un alquiler después de gastos e impuestos, prueba la calculadora de rentabilidad de alquiler.

Los cambios del Real Decreto-ley 29/2026

El 7 de octubre de 2026 se publicó el Real Decreto-ley 29/2026, de medidas de vivienda, en vigor desde el día 8 ². Un decreto anterior con el mismo nombre (el 26/2026) fue derogado por el Congreso el 2 de octubre ³. El nuevo tiene que ser convalidado por el Congreso: según la prensa, la votación está prevista para el 12 de noviembre en la Diputación Permanente, porque las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre ⁴. Si no se convalida, decae y estos cambios no llegarán a aplicarse.

Los cambios de IVA, todos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, son cuatro ²:

1. Pisos turísticos y de corta estancia. Dejan de estar exentos los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos con un mismo inquilino, aunque no tengan servicios hoteleros, salvo que el dueño viva en esa vivienda. Tributarán al 10 %.
2. Vivienda protegida. El 4 % se amplía a las viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida que venda su promotor.
3. Compras para alquilar. También irán al 4 % las viviendas compradas por sociedades acogidas al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas del Impuesto sobre Sociedades, si las rentas del alquiler tienen la bonificación de ese régimen.
4. Reformas. El 10 % de las obras de renovación se extiende a las viviendas alquiladas como vivienda habitual, cualquiera que sea el dueño, y se exige pagar con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.

Revisaremos esta guía cuando se conozca el resultado de la votación. Lo que sigue al 10 %, al 21 % o exento en las tablas de arriba no cambia con este decreto.

Canarias, Ceuta y Melilla

En Canarias no se aplica el IVA, sino el IGIC. Para viviendas, la ley canaria fija ⁸:

• Tipo cero para las viviendas de protección oficial (régimen especial, general o promoción pública) vendidas por su promotor, con un garaje como máximo.
• 3 % para la vivienda habitual de hasta 150.000 € (225.000 € o 300.000 € para familias numerosas) si el comprador cumple alguna condición: 35 años o menos, familia numerosa o monoparental, discapacidad del 65 % o más, víctima de violencia de género o renta de hasta 24.000 € (34.000 € en conjunta), y no tiene otra vivienda.
• 5 % para la vivienda habitual con los mismos límites de precio, sin las condiciones personales.
• 7 % (tipo general) en el resto de casos.

La segunda mano en Canarias paga ITP al 6,5 % ⁶. El texto consolidado de la ley canaria en el BOE está actualizado a diciembre de 2024: comprueba en la Agencia Tributaria Canaria que no haya cambios posteriores.

En Ceuta y Melilla tampoco hay IVA. Las entregas de inmuebles hechas por empresarios pagan el IPSI, con tipos que fija cada ciudad entre el 0,5 % y el 10 % ⁹. El ITP de los inmuebles allí situados y el AJD de las escrituras que se inscriben en sus registros tienen una bonificación del 50 % ⁵.

Cómo saber qué te toca antes de firmar

Los cinco pasos van en orden: quién vende, si es primera entrega, qué tipo de inmueble es, dónde está y que todo quede por escrito. Con esas respuestas sabes si pagas IVA, IGIC, IPSI o ITP, y a qué tipo.

Qué hacer ahora

• Calcula los impuestos antes de pedir la hipoteca: con una vivienda nueva de 250.000 € necesitas unos 27.000-29.000 € solo para IVA y AJD, además de la entrada.
• Si compras de segunda mano, mira el tipo de ITP de tu comunidad y si tienes derecho a un tipo rebajado como joven, familia numerosa o por tu renta.
• Si inviertes para alquilar, estudia la fiscalidad de cada tipo de alquiler y las tendencias del mercado inmobiliario en 2026. Si prefieres no comprar un inmueble entero, tienes las plataformas de inversión inmobiliaria reguladas por la CNMV, con sus riesgos.

Fuentes

1. BOE — Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, texto consolidado: arts. 20.Uno.20.º, 22.º y 23.º, 20.Dos, 84.Uno.2.º e) y 91 (consultado el 03-11-2026).
2. BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (art. 7) (consultado el 03-11-2026).
3. BOE — Resolución de 2 de octubre de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 26/2026 (consultado el 03-11-2026).
4. Moncloa.com (medio de comunicación) — El Congreso votará el 12N los decretos de vivienda (17 de octubre de 2026) (consultado el 03-11-2026).
5. BOE — Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: arts. 10, 11, 30, 31 y 57 bis (consultado el 04-11-2026).
6. Ministerio de Hacienda — Tributación autonómica. Medidas 2026, capítulo I, apartados 4.1 y 4.2 (actualizado a 23 de septiembre de 2026) (consultado el 03-11-2026).
7. BOE — Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, texto consolidado: art. 101.8 (consultado el 03-11-2026).
8. BOE — Ley 4/2012, de 25 de junio, de medidas administrativas y fiscales de Canarias: arts. 51 y 58 (tipos del IGIC) (consultado el 03-11-2026).
9. BOE — Ley 8/1991, de 25 de marzo, del Impuesto sobre la Producción, los Servicios y la Importación en Ceuta y Melilla: arts. 3 y 18 (consultado el 03-11-2026).