Plataformas de inversión inmobiliaria (crowdfunding) en España: cómo funcionan, riesgos y cómo comprobarlas
Cómo funcionan las plataformas de crowdfunding inmobiliario reguladas en España, qué protección te da el reglamento europeo, qué puede salir mal, cómo tributan los intereses y qué alternativas hay (SOCIMI y fondos).
Escrito porJ. Ribas
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En esta guía (8)
Las plataformas de inversión inmobiliaria, o de crowdfunding inmobiliario, reúnen el dinero de muchos inversores para prestárselo a un promotor o para comprar parte de un proyecto, con importes desde unos cientos de euros. En España solo pueden ofrecerlas las empresas autorizadas por la CNMV o por otro supervisor europeo, y no tienen ninguna garantía: un proyecto puede retrasarse años o perder dinero. Esta guía explica cómo funcionan, cómo comprobar una plataforma en dos minutos, qué protección te da la ley, cómo tributan y qué alternativas hay.
Cómo funciona una plataforma de inversión inmobiliaria
La plataforma no es la dueña de los inmuebles. Hace de intermediaria entre un promotor (la empresa que compra un solar, construye o reforma) y muchos inversores. Hay dos fórmulas:
| Préstamo (deuda) | Participación en el capital | |
|---|---|---|
| Qué compras | Un trozo de un préstamo al promotor | Acciones o participaciones de la sociedad del proyecto |
| Qué cobras | Intereses pactados, al final o periódicamente | Una parte del beneficio, si lo hay, al vender el inmueble |
| Plazo típico | El de la obra o la operación, en meses o pocos años | Hasta que se vende el proyecto |
| Riesgo principal | Que el promotor no devuelva el préstamo a tiempo, o no lo devuelva | Que el proyecto gane menos de lo previsto o pierda |
| Garantía | A veces, una hipoteca sobre el inmueble, que hay que ejecutar si no paga | Ninguna |
La rentabilidad «objetivo» que anuncia cada proyecto es una estimación del promotor, no una promesa. Antes de invertir, compárala con lo que darías comprando tú un piso para alquilar: la calculadora de rentabilidad de alquiler te da la rentabilidad neta de un piso concreto, con gastos e impuestos, para tener una referencia. Y si buscas ladrillo que puedas vender cualquier día, las SOCIMI cotizadas se compran con un bróker: los comparamos en los mejores brókers para invertir desde España.
La ley que las regula en 2026
Desde el 10 de noviembre de 2021 se aplica en toda la UE el Reglamento (UE) 2020/1503 de proveedores de servicios de financiación participativa 1. Las plataformas que ya operaban tuvieron un periodo transitorio, que se alargó hasta el 10 de noviembre de 2023 2. Desde entonces, para ofrecer inversiones en España necesitan una de estas dos cosas:
- estar autorizadas e inscritas por la CNMV, que es la autoridad competente en España 3; o
- estar autorizadas en otro país de la UE y haber notificado que operan en España (el llamado pasaporte europeo).
El reglamento europeo cubre proyectos de hasta 5 millones de euros en 12 meses 1. Por encima de esa cifra, la ley española prevé plataformas «no armonizadas», sin pasaporte europeo 3, pero a 3 de noviembre de 2026 su registro en la CNMV está vacío.
Lo que la plataforma tiene que hacer contigo
Si no eres inversor experimentado (casi todos los particulares), el reglamento obliga a la plataforma a 1:
- Hacerte una prueba de conocimientos antes de dejarte invertir, y revisarla cada dos años.
- Pedirte una simulación de capacidad de pérdidas: el 10 % de tu patrimonio neto, sin contar tu vivienda, otros inmuebles ni tus planes de pensiones. Se revisa cada año.
- Avisarte cuando vayas a invertir en un proyecto más de 1.000 € o más del 5 % de tu patrimonio neto (lo que sea mayor). Tienes que confirmar de forma expresa que entiendes el riesgo.
- Darte la ficha de datos fundamentales de cada proyecto (como máximo seis páginas). Ojo: esa ficha no la aprueba ningún supervisor.
- Respetar un periodo de reflexión de 4 días naturales: durante ese plazo puedes retirar tu oferta sin explicaciones ni penalización.
Cómo comprobar una plataforma antes de invertir
Comprueba una plataforma en 5 pasos
Busca su nombre en la CNMV
Abre el registro de proveedores de servicios de financiación participativa de la CNMV. Si no está, mira la lista de plataformas europeas que operan en España.
Compara la web y la razón social
El registro indica la empresa y su web. Si la dirección o el nombre no coinciden, puede ser un clon: los estafadores copian el nombre de plataformas reales.
Revisa las advertencias
La CNMV publica advertencias sobre entidades no registradas. Si la plataforma aparece ahí, no inviertas.
Lee la ficha de datos fundamentales
Busca quién es el promotor, qué garantía hay, el plazo, qué pasa si se retrasa y cuánto cobra la plataforma.
Mira su historial publicado
Proyectos devueltos, retrasados y en impago. Si la plataforma no lo publica, pregúntalo antes de invertir.
Los cinco pasos se resumen en dos ideas: que la empresa esté autorizada por la CNMV o por otro supervisor europeo con pasaporte para España, y que leas la ficha del proyecto y el historial de la plataforma antes de poner dinero. Con eso descartas la mayoría de los fraudes, aunque no el riesgo del propio proyecto. Es el mismo primer paso que proponemos en la guía de investigación antes de invertir: comprobar quién te ofrece el producto.
Riesgos reales
Falta de liquidez
Tu dinero queda atado hasta que el proyecto termina. Algunas plataformas tienen un tablón para vender tu parte a otro inversor, pero no hay mercado garantizado: si nadie compra, esperas.
Retrasos
Una obra que se alarga, una licencia que no llega o una venta que tarda alargan el plazo. En un préstamo, el promotor suele pagar intereses de demora, pero tú no recuperas el dinero cuando contabas.
Impagos y pérdidas
Si el promotor no paga, la plataforma tiene que reclamar, y si había hipoteca, ejecutarla. Es un proceso de meses o años y no siempre se recupera todo. Un ejemplo publicado por la propia empresa: EstateGuru, plataforma estonia que opera en España con pasaporte, reconoce en su web que algunos préstamos alemanes de 2021 y 2022 no se devolvieron a tiempo y que los inversores sufrieron pérdidas, aunque afirma que más del 97 % de su cartera desde 2023 se ha devuelto o se paga según lo previsto 6. Son datos de la empresa, no de un supervisor.
La plataforma
Si la plataforma cierra, los préstamos siguen existiendo, pero alguien tiene que seguir cobrándolos. El reglamento obliga a las plataformas a tener un plan para ese caso 1. El caso de Housers, una de las pioneras en España, muestra lo que conviene comprobar: no figura con ese nombre en el registro de la CNMV, y su antigua web redirige hoy a la de Crowpire, S.L., inscrita desde el 10 de noviembre de 2023 4. Si tienes inversiones antiguas en una plataforma que ha cambiado de nombre, pide por escrito la situación de cada proyecto.
El gráfico muestra un ejemplo inventado para ver el efecto de los impagos, no datos de ninguna plataforma. Repartes 5.000 € en 10 préstamos de 500 € al 9 % anual a un año. Si todos se devuelven, ganas 450 € antes de impuestos. Si uno no paga y se recupera la mitad, cobras los intereses de nueve (405 €) y pierdes 250 €: te quedan 155 €. Si dos no pagan y no se recupera nada, cobras 360 € de intereses y pierdes 1.000 €: acabas con 640 € menos. Repartir el dinero entre muchos proyectos reduce el golpe de un impago, pero no lo elimina.
Impuestos en España
| Qué cobras | Tipo de renta en el IRPF | Dónde tributa | Retención |
|---|---|---|---|
| Intereses de un préstamo | Rendimiento del capital mobiliario | Base del ahorro | 19 % si paga una sociedad española |
| Dividendos de la sociedad del proyecto | Rendimiento del capital mobiliario | Base del ahorro | 19 % |
| Venta de tu participación | Ganancia o pérdida patrimonial | Base del ahorro | No |
La base del ahorro tributa en 2026 al 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima 7. Si el que te paga los intereses es una sociedad, la ley le obliga a retenerte el 19 %, que luego descuentas en tu declaración. En una plataforma europea con sede fuera de España puede no haber retención española: declara igualmente los intereses. Para calcular cuánto te queda de cada euro cobrado, prueba la calculadora de impuestos de tus inversiones.
Alternativas para invertir en inmuebles sin comprar un piso
| Opción | Liquidez | Cómo se cobra | Riesgo principal |
|---|---|---|---|
| Crowdfunding inmobiliario | Baja: hasta que termina el proyecto | Intereses o beneficio del proyecto | Retraso o impago de un promotor concreto |
| SOCIMI cotizadas | Alta: se compran y venden en bolsa | Dividendos | Caídas de bolsa |
| Fondos y ETF de inmobiliarias cotizadas | Alta | Dividendos o revalorización | Caídas de bolsa; riesgo de divisa si son de fuera |
| Comprar un piso para alquilar | Muy baja | Renta del alquiler | Inquilino, gastos, concentración en un solo inmueble |
Las SOCIMI son sociedades cotizadas que alquilan inmuebles. A cambio de no pagar Impuesto de Sociedades (tipo del 0 %), están obligadas a repartir como dividendo al menos el 80 % del beneficio del alquiler, el 50 % del que obtengan vendiendo inmuebles y todos los dividendos que reciban de sus filiales 8. El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación por el Congreso, sube al 25 % el gravamen especial sobre los beneficios no repartidos que vengan del alquiler de viviendas, con rebajas si la mayoría de sus pisos se alquilan a precio asequible 9.
Una SOCIMI o un fondo de inmobiliarias cotizadas se compran a través de un bróker o de una app de inversión: puedes comparar opciones en nuestra lista de aplicaciones para gestionar tus inversiones. Tienen una ventaja clara sobre el crowdfunding: puedes vender cuando quieras. Y un inconveniente: su precio sube y baja con la bolsa cada día.
Qué hacer si quieres empezar
- Ten antes un colchón de emergencia y deja el crowdfunding para dinero que no vas a necesitar en varios años.
- Comprueba la plataforma en el registro de la CNMV, con su web y razón social.
- Empieza con importes pequeños y repártelos entre varios proyectos y promotores.
- Lee la ficha de cada proyecto: promotor, garantía, plazo y qué pasa si se retrasa.
- Guarda los certificados fiscales que te envíe la plataforma para la declaración de la renta.
Si estás valorando el crowdfunding junto a otras opciones fuera de la bolsa, tienes la guía de inversiones alternativas como fuente de ingresos, y para el mercado de la vivienda, las tendencias inmobiliarias de 2026. Si al final te decides por comprar un inmueble, revisa antes qué IVA o ITP pagarás.
Fuentes
- EUR-Lex — Reglamento (UE) 2020/1503, de 7 de octubre de 2020, relativo a los proveedores europeos de servicios de financiación participativa para empresas: arts. 1, 21, 22, 23 y 51 (consultado el 03-11-2026).
- EUR-Lex — Reglamento Delegado (UE) 2022/1988, que prorroga el periodo transitorio del artículo 48 del Reglamento (UE) 2020/1503 hasta el 10 de noviembre de 2023 (consultado el 03-11-2026).
- BOE — Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial, texto consolidado: arts. 47 a 49 y 55 (consultado el 03-11-2026).
- CNMV — Proveedores de servicios de financiación participativa (consultado el 03-11-2026).
- CNMV — Proveedores europeos de servicios de financiación participativa que prestan servicios en España (consultado el 03-11-2026).
- EstateGuru — Statistics (información publicada por la propia plataforma, octubre de 2026) (consultado el 03-11-2026).
- BOE — Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, texto consolidado: arts. 14.2.k, 25, 46, 66, 76 y 101.4 (consultado el 03-11-2026).
- BOE — Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario: arts. 6 y 9 (consultado el 03-11-2026).
- BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible: art. 9 (consultado el 03-11-2026).
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si una plataforma de crowdfunding inmobiliario es legal en España?
Búscala en el registro de proveedores de servicios de financiación participativa de la CNMV o en su lista de plataformas europeas autorizadas para operar en España. Si no aparece en ninguno de los dos, no está autorizada para ofrecerte inversiones. Comprueba también que la web y la razón social coinciden con las del registro.
¿Cuánto dinero puedo invertir en crowdfunding inmobiliario?
No hay un límite legal para el inversor particular, pero si no eres inversor experimentado la plataforma debe hacerte una prueba de conocimientos y una simulación de pérdidas, y avisarte cuando inviertas más de 1.000 € o más del 5 % de tu patrimonio neto en un proyecto. Ahí tienes que confirmar expresamente que entiendes el riesgo.
¿El dinero invertido en estas plataformas está garantizado?
No. Ni el Fondo de Garantía de Depósitos ni el FOGAIN cubren las pérdidas de un proyecto que sale mal. Puedes perder parte o todo lo invertido, y los plazos de devolución se alargan con frecuencia cuando una obra se retrasa.
¿Cómo tributan los intereses del crowdfunding inmobiliario?
Los intereses de un préstamo son rendimientos del capital mobiliario y van a la base del ahorro del IRPF, al 19 % hasta 6.000 € y hasta el 30 % en los tramos altos de 2026. Si quien paga es una sociedad española, te retiene un 19 % a cuenta. Si inviertes en el capital de la sociedad, los dividendos y la venta tributan también en la base del ahorro.
¿Puedo vender mi participación antes de que termine el proyecto?
Normalmente no, o solo si la plataforma tiene un tablón de anuncios para venderla a otro inversor y alguien quiere comprarla. Cuenta con no recuperar el dinero hasta que termine el proyecto, y con que puede tardar más de lo previsto.
¿Qué pasó con Housers?
Housers no figura con ese nombre en el registro de la CNMV. Su antigua dirección web redirige hoy a crowpire.com, la web de Crowpire, S.L., que sí está inscrita en la CNMV con el número 13 desde el 10 de noviembre de 2023. Si tienes inversiones antiguas, consulta su estado en esa web.
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