Tendencias de la inversión inmobiliaria en España en 2026: precios, alquiler, leyes y tipos de interés

En 2026 la vivienda en España sigue subiendo con fuerza (un 12,2 % en un año, según el INE), las hipotecas se han encarecido porque el euríbor ha vuelto a pasar del 3 %, y las reglas del alquiler están cambiando: alquiler de temporada, habitaciones y pisos turísticos tienen normas nuevas, varias de ellas pendientes de que el Congreso convalide un decreto. Esta guía resume las tendencias que importan a quien invierte en vivienda, solo con datos oficiales y sin predicciones.

1. Precios: suben más que los alquileres

El Índice de Precios de Vivienda del INE subió un 12,2 % en el segundo trimestre de 2026 respecto al mismo trimestre de 2025, y un 3,4 % respecto al trimestre anterior. La vivienda nueva subió un 7,4 % y la de segunda mano, un 12,9 % ¹.

Las compraventas, en cambio, crecen poco: en agosto de 2026 se inscribieron 49.319 compraventas de viviendas, un 3,4 % más que en agosto de 2025 ². Precios que suben mucho con un número de operaciones que crece poco suelen indicar poca oferta disponible.

Para el alquiler, el último índice anual del INE es el de 2024: los alquileres subieron un 3,5 % de media, un 8,8 % en los contratos nuevos y un 2,8 % en los que ya existían ⁴. El dato de 2025 aún no se ha publicado.

2. Hipotecas: el euríbor ha vuelto a subir

El Banco Central Europeo subió su tipo de la facilidad de depósito al 2,25 % el 17 de junio de 2026 y al 2,50 % el 16 de septiembre, y lo dejó sin cambios en su reunión del 29 de octubre ⁶. El euríbor a 12 meses, la referencia de la mayoría de las hipotecas variables, lo ha reflejado:

Son medias calculadas por nosotros con la serie diaria del Banco de España ⁵; el valor oficial mensual que publica el Banco de España puede diferir en algún milésimo.

En agosto de 2026 se firmaron 33.841 hipotecas sobre viviendas, un 2,3 % más que un año antes. El importe medio fue de 181.285 € y el tipo medio, del 3,08 % ³.

Con los datos medios del INE (181.285 € al 3,08 % y 26 años de plazo), la cuota sale de unos 845 € al mes y se pagan unos 82.400 € de intereses en toda la vida del préstamo. Cada punto más de tipo encarece bastante la cuota: compara tu caso en la calculadora de hipotecas. Si inviertes con financiación, la subida de tipos reduce lo que te queda del alquiler cada mes. Si compras para vivir, tienes la entrada, los impuestos y los pasos en la guía para comprar casa con hipoteca.

3. El alquiler de temporada y de habitaciones, regulados

El cambio con más efecto para los pequeños inversores llega con el Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el día 8 ⁸. Su propia exposición de motivos dice que busca evitar que el alquiler de temporada y el de habitaciones se usen para eludir la Ley de Vivienda. Lo principal:

• Alquiler de temporada: solo vale cuando el inquilino está desplazado temporalmente de su domicilio por una causa real que conste en el contrato y que el casero debe poder probar. Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si se pasa de 12 meses sin causa o se encadenan más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino, el contrato se trata como alquiler de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus límites.
• Habitaciones: el alquiler de una habitación entra en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso entero.
• Prórrogas: los inquilinos de vivienda habitual al corriente de pago podrán pedir prórrogas extraordinarias en ciertos casos, y la subida anual de la renta queda limitada al 2 % a falta de acuerdo hasta el 31 de diciembre de 2027.
• IRPF del casero: cambia la reducción por alquilar vivienda. Premia bajar la renta en un nuevo contrato o alquilar por debajo del índice de referencia, con reducciones de hasta el 100 % para quien no es gran tenedor.

Zonas tensionadas

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda permite a las comunidades autónomas declarar «zonas de mercado residencial tensionado» cuando la hipoteca o el alquiler más los gastos básicos superan el 30 % de los ingresos medios de los hogares, o cuando los precios han subido al menos tres puntos más que el IPC en cinco años. La declaración dura tres años y se puede prorrogar ⁷. En esas zonas, el nuevo contrato no puede superar la renta del anterior, salvo excepciones, y los grandes propietarios tienen límites adicionales. Antes de comprar para alquilar, comprueba si el municipio está declarado.

4. Pisos turísticos: más vecinos con voz y más impuestos

El alquiler turístico ha tenido tres cambios en dos años:

1. Comunidad de vecinos. Desde el 3 de abril de 2025, abrir un piso turístico en un edificio requiere el voto a favor de tres quintas partes de los propietarios, que representen tres quintas partes de las cuotas ¹⁰.
2. Registro único. El Real Decreto 1312/2024 creó un registro estatal con número obligatorio para anunciar alquileres de corta duración. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 la parte del registro único y la obligación de inscribirse en el Registro de la Propiedad para obtener ese número ¹¹. Las normas turísticas de cada comunidad siguen vigentes.
3. Impuestos. El Real Decreto-ley 29/2026 prevé el IVA del 10 % para los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026, salvo que el dueño viva en la vivienda, y permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas cobrar un recargo en el IBI de hasta el 50 %, el 100 % o el 150 % según cuántos pisos turísticos tenga el dueño ⁸. Todo ello, si se convalida.

El preámbulo del decreto recoge que, según el último informe anual del Banco de España, las viviendas turísticas son el 10 % del mercado del alquiler en España ⁸. Si piensas invertir en un piso para uso turístico, el riesgo regulatorio es hoy mayor que el del alquiler tradicional. Cómo tributa cada tipo de alquiler lo tienes en la guía del IVA en operaciones inmobiliarias.

5. Vivienda asequible y dinero público

• Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. Aprobado por el Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, con una dotación de 7.000 millones de euros ¹².
• Casa 47. Es la empresa pública estatal de vivienda. El Real Decreto-ley 29/2026 le cede inmuebles del Estado para hacer vivienda asequible ⁸.
• Línea TU CASA. El mismo decreto crea préstamos de hasta 50.000 € al 0 % para ayudar a comprar la primera vivienda, a través del ICO ⁸.
• Construcción industrializada. Avales del Estado de hasta 280 millones de euros para la financiación del ICO a fabricantes y promotores que construyan vivienda con sistemas industrializados ⁸.

Para el inversor particular, lo que cambia ya es el IRPF: las reducciones más altas por alquilar vivienda se reservan a quien baja la renta o alquila por debajo del índice de referencia.

6. SOCIMI: más impuestos si no reparten

Las SOCIMI, las sociedades cotizadas que alquilan inmuebles y no pagan Impuesto de Sociedades si reparten casi todo su beneficio, también cambian. El Real Decreto-ley 29/2026 sube al 25 % el gravamen especial sobre los beneficios no repartidos que vengan del alquiler de viviendas, incluidos los pisos turísticos, con una rebaja del 50 % o del 100 % si más del 80 % de sus viviendas se alquilan a precio asequible (60 % en 2026 y 70 % en 2027) ⁸. Para quien invierte en SOCIMI a través de la bolsa, lo relevante es que el negocio de alquilar viviendas a precio libre tributará más si la sociedad guarda beneficios.

Si te interesa el ladrillo sin comprar un piso, tienes una guía sobre plataformas de inversión inmobiliaria y sus alternativas, con SOCIMI y fondos.

7. Eficiencia energética: deducciones con fecha de caducidad

Hay dos motivos para mirar el certificado energético de un piso antes de comprarlo:

• Deducciones en el IRPF. Puedes deducir el 20 % de lo pagado en obras que reduzcan al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración de tu vivienda, o el 40 % si reducen al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o la vivienda sube a letra A o B, hasta el 31 de diciembre de 2026. En obras de edificios residenciales completos, el 60 %, hasta 2027 ¹³. Hace falta un certificado energético antes y otro después.
• Rentas más altas permitidas. En zonas tensionadas, el Real Decreto-ley 29/2026 permite subir hasta un 10 % la renta de un nuevo contrato si en los dos años anteriores se hizo una obra que ahorre al menos un 30 % de energía primaria no renovable ⁸.

Las fechas que importan

La línea de tiempo ordena los cambios: la Ley de Vivienda de 2023, la regla de los tres quintos para pisos turísticos de abril de 2025, el Plan Estatal y la sentencia del Supremo sobre el registro único en la primavera de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 en vigor desde el 8 de octubre con su votación prevista el 12 de noviembre, el IVA de los alquileres cortos desde el 1 de diciembre si se convalida y el final de las deducciones por eficiencia energética el 31 de diciembre de 2026.

Qué hacer si inviertes en vivienda

1. Haz los números con el tipo de hoy, no con el de hace un año, y con un margen por si sube más.
2. Comprueba si el municipio es zona tensionada y qué limita en la renta.
3. Descarta el alquiler de temporada como forma de esquivar la ley: con las nuevas reglas, un contrato mal planteado puede convertirse en uno de cinco años.
4. Si piensas en un piso turístico, pide los estatutos y las actas de la comunidad y mira la norma turística autonómica antes de comprar.
5. Mira el certificado energético: una mala letra puede costarte obras, y una buena obra te da deducciones y margen en la renta.
6. Compara con otras inversiones: la inflación sigue por encima del 3 %, y el inmueble no es la única forma de protegerte de ella; repásalo en la guía sobre cómo proteger tus inversiones de la inflación y en la de tendencias de inversión de 2026.

Fuentes

1. INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV). Base 2025. Segundo trimestre de 2026 (7 de septiembre de 2026) (consultado el 03-11-2026).
2. INE — Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, agosto de 2026 (26 de octubre de 2026) (consultado el 03-11-2026).
3. INE — Estadística de Hipotecas, agosto de 2026 (consultado el 03-11-2026).
4. INE — Índice de Precios de Vivienda en Alquiler (IPVA), año 2024 (11 de mayo de 2026) (consultado el 03-11-2026).
5. Banco de España — Tipos de interés de mercados monetarios, serie diaria TI_1_7 (euríbor a 12 meses); medias mensuales de cálculo propio (consultado el 03-11-2026).
6. Banco Central Europeo — Tipos de interés oficiales del BCE (consultado el 03-11-2026).
7. BOE — Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, texto consolidado: art. 18 (consultado el 03-11-2026).
8. BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (consultado el 03-11-2026).
9. Moncloa.com (medio de comunicación) — El Congreso votará el 12N los decretos de vivienda (17 de octubre de 2026) (consultado el 03-11-2026).
10. BOE — Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, disposición final cuarta (art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal) (consultado el 03-11-2026).
11. BOE — Sentencia de 19 de mayo de 2026, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, sobre el Real Decreto 1312/2024 (Registro Único de Arrendamientos) (consultado el 03-11-2026).
12. BOE — Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (consultado el 03-11-2026).
13. BOE — Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado: disposición adicional quincuagésima (deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas) (consultado el 03-11-2026).