Tasación de la vivienda: para qué sirve, quién la hace y qué pasa si sale baja

La tasación de la vivienda es el informe oficial que dice cuánto vale el piso a efectos de la hipoteca, y de ese número depende cuánto te presta el banco: normalmente, como mucho el 80 % del menor valor entre el precio y la tasación. La paga el comprador, puedes llevar la tuya y caduca a los seis meses. Aquí tienes qué mira el tasador y qué hacer si sale baja.

Qué es la tasación hipotecaria

La tasación hipotecaria es una valoración oficial de un inmueble que sigue las normas de la Orden ECO/805/2003¹. Su objetivo es calcular el «valor hipotecario»: la cifra que una sociedad de tasación homologada asigna a la vivienda tras analizarla con métodos regulados (comparación con ventas reales de la zona, coste de reposición, actualización de rentas, etc.).

Este informe es obligatorio para que un banco te conceda una hipoteca. Sin él, la entidad no puede formalizar la escritura de préstamo con garantía hipotecaria. Si estás empezando a planificar la compra, puedes usar la calculadora de hipotecas para hacerte una primera idea de cuotas y plazos antes de llegar a la fase de tasación. El recorrido completo, del ahorro previo a la firma, está en los pasos para comprar un piso.

Valor de tasación, precio de compra y valor de referencia del Catastro

Al comprar una vivienda te encontrarás con tres cifras que no tienen por qué coincidir:

El valor de referencia del Catastro es un cálculo administrativo que sirve para liquidar impuestos y no tiene relación directa con la tasación hipotecaria ni con el precio que pactes con el vendedor. Son tres conceptos independientes.

Por qué importa tanto la tasación: la regla del 80 %

Los bancos suelen prestar como máximo el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación para vivienda habitual³. Eso significa que si la tasación sale por debajo del precio, la financiación se calcula sobre la tasación, no sobre lo que has pactado con el vendedor.

La diferencia entre una tasación favorable y una baja pueden ser miles de euros que tengas que poner de más. Por eso conviene valorar bien el inmueble antes de hacer una oferta.

Quién paga la tasación y cuánto cuesta

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (LCCI), los gastos de tasación corren a cargo del comprador (art. 14)². A cambio, tienes dos ventajas importantes:

• Elegir la sociedad de tasación. El banco está obligado a aceptar cualquier tasación emitida por un tasador homologado, siempre que no esté caducada; puede hacer comprobaciones, pero no cobrártelas (art. 20 del Real Decreto-ley 24/2021, que sustituyó a la antigua Ley del Mercado Hipotecario).
• Usar el informe en otros bancos. Si lo has pagado tú, pide una copia: mientras no caduque, puedes presentarlo en otras entidades.

El coste varía según la ubicación, el tamaño y el tipo de vivienda. Pide presupuesto a varias sociedades homologadas antes de decidir. No es obligatorio contratar la que te sugiera el banco.

Qué mira el tasador

El tasador, que debe pertenecer a una sociedad homologada, realiza una visita presencial al inmueble¹. Durante la inspección y en la redacción del informe comprueba, entre otras cosas:

• Superficie real y distribución. Mide el inmueble y la compara con lo que figura en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.
• Estado de conservación. Valora acabados, instalaciones, posibles deficiencias estructurales o de mantenimiento.
• Comparables. Analiza transacciones reales recientes de viviendas similares en la misma zona para fijar el valor de mercado.
• Situación urbanística. Comprueba que la vivienda no tenga problemas legales (construcciones no autorizadas, afecciones urbanísticas, etc.).
• Cargas y servidumbres. Verifica en el Registro si hay cargas que afecten al valor.

El resultado es un informe detallado con fotografías, planos, justificación de los comparables utilizados y el valor final. Ese informe es el que presenta al banco.

De la oferta a la firma: dónde encaja la tasación

Estos pasos resumen el proceso habitual de compra con hipoteca. La tasación entra después de que el banco haya valorado tu perfil, para no gastar dinero si la operación no tiene viabilidad. Desde que recibes la FEIN hasta la firma deben pasar al menos diez días, periodo en el que acudes al notario para resolver dudas sin coste². Si el proceso se alarga más de seis meses, la tasación podría caducar y tendrías que encargar una actualización o una nueva.

Qué hacer si la tasación sale baja

Que la tasación salga por debajo del precio de compra no es raro, sobre todo en zonas donde los precios han subido deprisa. Estas son tus opciones:

Negociar el precio con el vendedor

Si la tasación profesional dice que la vivienda vale menos de lo que pides, es un argumento sólido para negociar una rebaja. No siempre funciona, pero el vendedor sabe que cualquier comprador con hipoteca se encontrará con el mismo problema.

Solicitar una segunda tasación

Puedes encargar una nueva tasación a otra sociedad homologada. Cada tasador puede llegar a un valor diferente porque los comparables y la ponderación varían. Eso sí, tendrás que pagarla de nuevo.

Aportar más ahorros

Si no consigues bajar el precio ni mejorar la tasación, la única vía es cubrir la diferencia con dinero propio. Antes de decidirte, comprueba que no vas a vaciar tu fondo de emergencia para imprevistos de la vivienda, porque una vez dentro tendrás gastos de mantenimiento, derramas y reparaciones.

Probar en otro banco

Algunos bancos aceptan financiar un porcentaje mayor del valor de tasación o valoran de forma diferente el riesgo. Puedes presentar la misma tasación (si no ha caducado) en varias entidades para comparar ofertas.

Cuánto dura la validez de la tasación

El informe de tasación caduca a los seis meses desde la fecha de emisión (artículo 62 de la Orden ECO/805/2003)¹. Si la firma de la hipoteca se retrasa y el informe expira, tendrás que encargar una actualización o una tasación nueva. Por eso conviene no tasar demasiado pronto: espera a que el banco te confirme la viabilidad de la operación.

La tasación como referencia para vender

Si estás en el otro lado —vendes en vez de comprar—, una tasación oficial te da una referencia objetiva del valor de mercado de tu vivienda. No es obligatoria para vender, pero te ayuda a fijar un precio realista y a justificarlo ante los compradores. Ten en cuenta que la inflación influye en la decisión de comprar o alquilar y, por tanto, en la demanda y los precios de la zona.

Cuánto pagarías con la hipoteca del ejemplo

Con los datos del ejemplo anterior —un préstamo de 184.000 € al 3 % de interés a 30 años—, la simulación muestra cómo se reparte cada cuota entre capital e intereses a lo largo del tiempo.

En los primeros años, la mayor parte de la cuota va a intereses. A medida que amortizas capital, esa proporción se invierte. Si en algún momento dispones de ahorros extra, puedes plantearte una amortización anticipada para reducir cuota o plazo y ahorrar intereses. El portal Finanzas para todos, impulsado por la CNMV y el Banco de España, ofrece información adicional sobre hipotecas y planificación financiera⁵.

Fuentes

1. BOE — Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles (texto consolidado) (consultado el 03-11-2026).
2. BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (texto consolidado) (consultado el 03-11-2026).
3. Banco de España — Portal del Cliente Bancario (consultado el 03-11-2026).
4. Banco de España — Registro oficial de entidades (sociedades de tasación) (consultado el 03-11-2026).
5. CNMV y Banco de España — Finanzas para todos (consultado el 03-11-2026).